於海滨

　　江苏省金湖县的普通商品房平均价格自 2002年突破每平方米千元之后，开始以每年 15％的增幅上涨，直逼每平方米 1500元。从当地经济发展水平和市场需求来看，这个价位有一定的市场需求空间。但是，当时叫出这个价位的楼盘，其土地取得价格极低，只有每亩 12万元，因小区品位做得不错，商品房档次在中档偏上，一下成了市场的领跑者。

　　为了消除居民“土地供应减少，房价还要涨价”的心理预期，金湖县在短期内集中投放了一批面积在 3000平方米左右的小宗存量用地，总量不到 2万平方米，立即吸引消费者的注意力，市场进入观望等待期， 1500元价位的楼盘陷入有价无市的僵局。

　　这批小宗地配套投入较少，容积率较高，属于中低档商品房，虽然土地成本较高，但商品房售价并不高，最终的销售价格在每平方米 1100元左右，且区位较好，很受中低收入者和首次住房消费者的欢迎。

　　相对于大盘开发的新增用地，存量小宗地分散在主城区，区位优势明显；重新配套的设施较少，开发成本低；容积率较高，土地分摊价格较低；开发周期短，资金成本较低，能在短期内形成市场供应能力。

　　政府要进行调控，手中必须掌握足够的存量用地。在房市吃紧时，政府能够调控得当，应付自如，这与该县加强存量用地监管，掌握土地调控的主动权分不开。

　　金湖县 1998年开始住房制度改革。此后，商品房市场一度出现房价不涨反跌的不正常现象。据记载，该县商品房价格在房改之前为每平方米 1100元左右，但在房改之后，商品房一度降至每平方米 700元左右。

　　房价长期低位运行，并不是竞争的结果，而是房地产市场秩序混乱造成的。那时，房地产用地大都以协议方式取得，开发商直接拿地，事后到土地部门补办手续，有的甚至房子卖出去了，也没有办理出让手续。有实力的开发商拿不到地，没有开发实力的却能拿到土地，或是加价转手，或是花完了买房人的钱，房子也交付不了。

　　从 2001年起，金湖县开始改革土地供应方式，停止了经营性用地协议出让，实行公开出让，对没有通过出让方式取得的房地产开发用地，不予办理用地规划许可证。到 2002年，包括存量用地在内的所有房地产项目用地，全都实行了招拍挂出让。

　　招拍挂引来了一批讲究品牌和质量的开发商，通过招拍挂取得土地的房地产，减少了地价的利润空间，提高了服务质量、品牌质量，让当地居民耳目一新，大大激发了居民积蓄多年的二次置业需求，市场形成阶梯消费群，低迷的房价开始回升。

　　与许多地方一样，金湖县存量用地是由长时间的产业演变形成的，由于历史的局限，存量用地存在布局不合理、结构失衡、低效利用和闲置的现象。特别是在 1996到 2001年房地产低迷期间，大量土地被低价出让。这些低效配置的土地，擅自改变用途进行房地产开发，炒买炒卖的现象时有发生，严重干扰了土地市场秩序。

　　为此，金湖县政府于去年出台了存量用地管理意见，对国有划拨土地使用权改变用途、改变使用者、改变使用条件涉及经营性用地的，一律实行招拍挂出让。这一政策，阻断了囤积炒买土地者的欲望，使低价取得土地者高价转手找不到下家，低价囤积者无利可图。自该政策实施以来，所有房地产开发项目用地全部实行了招拍挂出让。